Auteur: Naomi Schet – Makelaar OG Inter Immo
Belastingen en aftrek: haal het maximale uit je overwaarde
Overwaarde: niet direct belast, wel bepalend voor wat je kunt aftrekken
Bij verkoop van je eigen woning betaal je geen directe belasting over de winst. Wel wordt de overwaarde geregistreerd als eigenwoningreserve. Die blijft drie jaar staan en speelt een belangrijke rol bij een volgende aankoop.
Kort gezegd:
- Je betaalt geen belasting over de verkoopwinst.
- Hoe je de overwaarde gebruikt, bepaalt hoeveel hypotheekrente je later mag aftrekken.
- Laat je de overwaarde op je spaarrekening staan, dan kan deze meetellen in box 3 (peildatum: 1 januari).
De bijleenregeling: cruciaal na aankoop
De bijleenregeling blijft ook in 2025–2026 van kracht. Koop je binnen drie jaar opnieuw een woning, dan moet je de overwaarde inzetten om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden.
Voorbeeld:
Je hebt € 80.000 overwaarde en koopt een woning van € 400.000.
Dan krijg je alleen renteaftrek over € 320.000. Leen je meer, dan is een deel van de hypotheek niet aftrekbaar.
Dit maakt je verkoop- en aankoopplannen onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bij veel mensen komt dit inzicht pas ná de verkoop. Dat is vaak te laat om nog te sturen.
Ga je na verkoop (tijdelijk) huren? Dan speelt box 3 mee
Veel verkopers kiezen ervoor eerst te huren en later opnieuw te kopen. Logisch, want het geeft rust in een krappe markt. Toch zit hier een fiscale valkuil:
- Staat je overwaarde op 1 januari op je rekening, dan telt deze mee als vermogen in box 3.
- Ga je boven de vrijstelling, dan betaal je vermogensbelasting.
- Dit geldt ook als het geld maar tijdelijk op je rekening staat.
Het moment van verkopen (bijvoorbeeld november of januari) kan daardoor honderden tot duizenden euro’s verschil maken.
Overdrachtsbelasting verandert in 2026
- Het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, daalt van 10,4% naar 8%.
- Het tarief voor kopers die er wél zelf gaan wonen blijft 2%.
Kosten rondom verkoop: wat kun je wel en niet meenemen?
Hoewel verkoopkosten niet aftrekbaar zijn als “kosten eigen woning”, spelen ze wel een rol bij de berekening van je werkelijke overwaarde. Denk aan onder andere:
- makelaarskosten
- fotografie en presentatie
- energielabel
- notariskosten bij het doorhalen van je hypotheek
- woningverbeteringen die je woning aantoonbaar waardevoller hebben gemaakt
Kosten rondom verkoop: wat kun je wel en niet meenemen?
1. Box-3-moment: Staat de overwaarde op 1 januari op je rekening? Dan kan dat tot belasting leiden.
2. Driejaarstermijn eigenwoningreserve: Koop je na verkoop pas na 3+ jaar weer een woning? Dan vervalt de bijleenregeling en heb je volledige aftrek.
3. Tijdstip van aankoop nieuwe woning: Koop je snel na verkoop, dan kun je direct je overwaarde inzetten en voorkom je box-3-heffing.
4. Hypotheekrenteaftrek: De manier waarop je je overwaarde inzet, bepaalt je toekomstige belastingvoordeel.
5. Toekomstplannen: Ga je huren, investeren, een nieuwbouwproject instappen, of tijdelijk overbruggen? Elk scenario vraagt een andere fiscale aanpak.
Wat betekent dit nu voor jou?
Met een goede voorbereiding kun je duizenden euro’s besparen of juist mislopen, afhankelijk van hoe je omgaat met je overwaarde, je timing en je woonplannen voor de komende 36 maanden.
Denk daarom vooraf na over:
- Wanneer je gaat verkopen
- Wat je daarna wilt (kopen / huren / nieuwbouw)
- Hoe je overwaarde tijdelijk wordt geparkeerd
- Of je verbouwingen wilt meenemen bij de overdrachtsdocumenten
- Hoe je nieuwe hypotheekconstructie eruit moet zien
Met een duidelijk plan kun je de overwaarde waar je jarenlang voor hebt gewerkt, zo slim mogelijk inzet.
Vragen? Onze aankoopmakelaars helpen u graag
Het slim benutten van je overwaarde vraagt kennis van fiscale regels en marktinzichten. Onze makelaars en adviseurs denken graag met u mee, van verkoopstrategie tot optimaal gebruik van de overwaarde.
Plan hier vrijblijvend een adviesgesprek en ontdek hoe u het maximale uit uw overwaarde haalt. Of bel gerust via het telefoonnummer: 020-3317567
